Fannie Mae vs Freddie Mac

Fannie Mae og Freddie Mac er offentlige sponsede foretak (GSE) - det vil si private selskaper sponset av regjeringen - i USAs boliglånsindustri. Selv om separate selskaper som konkurrerer med hverandre, har de samme forretningsmodell, hvor de kjøper boliglån på det sekundære boliglånsmarkedet, samler disse lånene sammen, og selger dem deretter til investorer som pantesikrede verdipapirer i det åpne markedet. Hovedforskjellen mellom Fannie og Freddie kommer ned til hvem de kjøper boliglån fra: Fannie Mae kjøper for det meste boliglån fra kommersielle banker, mens Freddie Mac for det meste kjøper dem fra mindre banker som ofte kalles banker. De to selskapene er en del av en kompleks prosess som holder penger på å bevege seg gjennom den amerikanske boligøkonomien, slik at flere mennesker har råd til å kjøpe boliger enn ellers ville kunne, hvis Fannie og Freddie ikke eksisterte. Siden finanskrisen i 2008, da den amerikanske regjeringen bailed out Fannie og Freddie, har regjeringen hatt et mer direkte uttrykk i disse to bedriftene.

Sammenligningstabell

Fannie Mae versus Freddie Mac sammenligning diagram

Fannie Mae	Freddie Mac

Handle om	Et amerikansk statlig sponset foretak som er hjemme i boliglånsvirksomheten. Kjøper boliglån - hovedsakelig fra kommersielle banker - og selger dem som pantesikrede verdipapirer / byråobligasjoner.	Et amerikansk statlig sponset foretak som er hjemme i boliglånsvirksomheten. Kjøper boliglån - hovedsakelig fra mindre "banker" -banker - og selger dem som pantesikrede verdipapirer / byråobligasjoner.
Navn	Kommer fra FNMA akronym, som står for Federal National Mortgage Association.	Kommer fra FHLMC akronym, som står for Federal Home Loan Mortgage Corporation.
stiftet	1938	1970
Hovedkvarter	Washington DC	McLean, VA
Bedriftsstatus	Statlig sponset enhet holdt innenfor en konservatorium av Federal Housing Finance Agency.	Statlig sponset enhet holdt innenfor en konservatorium av Federal Housing Finance Agency.
Bailout / Stimulus	En kombinert 187,5 milliarder dollar ble brukt til å fange Fannie Mae og Freddie Mac. Penger siden tilbakebetalt i sin helhet, med rente- og utbytteutbetalinger. Fannie Mae er nå lønnsomt for skattebetalere og US Treasury.	En kombinert 187,5 milliarder dollar ble brukt til å fange Fannie Mae og Freddie Mac. Penger siden tilbakebetalt i sin helhet, med rente- og utbytteutbetalinger. Freddie Mac er nå lønnsomt for skattebetalere og US Treasury.
inntekter	$ 22,9 milliarder (2012)	$ 80,64 milliarder (2012)
Netto inntekt	$ 17,2 milliarder (2012)	$ 10,98 milliarder (2012)
Totale eiendeler	$ 3,2 milliarder (2012)	$ 1,98 billioner (2012)
Total egenkapital	$ 7,2 milliarder (2012)	$ 8,83 milliarder (2012)

Innhold: Fannie Mae vs Freddie Mac

1 Hvordan Fannie Mae og Freddie Mac arbeider
- 1.1 Overensstemmelse med ikke-samsvarende lån
2 Fannie Mae og Freddie Mac vs Ginnie Mae og FHA Lån
3 Bailout Etter den store resesjonen
4 Historisk Tidslinje
5 navn
6 Referanser

Hvordan Fannie Mae og Freddie Mac Work

"[Fannie Mae og Freddie Mac er] mer liknende enn de er forskjellige. Vi er begge i markedet for å gi rimelig pris. Så vi gjør bare rimelige lån i USA. Vi har et charteroppdrag for å gi stabilitet til boliglånsmarkedet og vi Fannie Mae og Freddie Mac konkurrerer med hverandre i samme marked. Vi er begge begrenset til å bare være i det markedet - amerikanske boliglån - men vi konkurrerer om at det er et marked som vi bare snakket om. med hverandre." -Daniel Mudd, tidligere administrerende direktør og president for Fannie Mae, på Diane Rehm Show

Banker låne penger til folk som ønsker å kjøpe et hus. Disse lånene, kalt boliglån, kan være betydelige, så mye som $ 300.000 eller mer, og låntakere har typisk 15 til 30 år for å tilbakebetale dem. Med så mange som trenger boliglån, og med så lange perioder som går forbi før disse store gjeldene blir tilbakebetalt, kan bankene gå tom for penger til å låne.

Det er her Fannie Mae og Freddie Mac kommer inn. Fannie og Freddie jobber med långivere, ikke låntakere. De kjøper boliglån fra banker, noe som gjør at bankene kan slå en rask fortjeneste og gi dem kapitalen som er nødvendig for å låne igjen. Generelt kjøper Fannie boliglån fra private forretningsbanker, som Chase og Bank of America, og Freddie kjøper boliglån fra mindre banker, blant annet thrifts.

Boliglån som Fannie og Freddie kjøper selges deretter til investorer som pantsikrede verdipapirer (MBS), ofte i form av byråobligasjoner. (Fordi de er knyttet til boliglånsmarkedet, fungerer byråobligasjoner litt annerledes enn de vanligste selskaps- og statsobligasjonene, og de krever ofte en minimumsinvestering på $ 25.000. [1]) Fannie og Freddie garanterer lånene som er bundet inn i pantsikrede verdipapirer de selger til investorer. Med andre ord, hvis en låntaker misligholder pantet, vil Fannie eller Freddie betale investor (den ultimate eieren av boliglånet) i stedet for låntakeren.

Siden Fannie Mae og Freddie Mac er offentlige sponsede byråer, er deres garanti implicit støttet av USAs regjeringes full tro og tillit. For at Fannie og Freddie skal kunne yte en slik garanti, krever de opprinnelige banker (de bankene som opprinnelig lånte pengene direkte til låntakeren) for å sikre at de sjekker kredittverdigheten til låntakeren. Opprinnelige banker må følge visse regler og retningslinjer (for eksempel minst 20% forskuddsbetaling eller kravet om å betale boliglånsforsikringspremie); dokumentert bevis på inntekt og evne til å tilbakebetale; dokumentert vurdering av hjemmet av en profesjonell og nøytral tredjepart; og så videre. Disse reglene og retningslinjene er ment å redusere sannsynligheten for mislighold på lånet.

Når alle deler av det hele fungerer som de burde, har flere mennesker råd til å kjøpe et hjem, gjeld er tilbakebetalt, og investorer tjener penger.

Overensstemmelse med ikke-samsvarende lån

Fannie Mae og Freddie Mac påvirker direkte konvensjonell utlån til hjemmekjøp. Når det gjelder konvensjonelle lån, er det to hovedtyper: conforming og non conforming. Overholdelse av lån kalles også noen ganger "kvalifisert boliglån" eller QM.

Overholdelse av lån er de som følger Fannie og Freddies retningslinjer. Det vil si at i samsvar med konvensjonelle lån bare går til de låntakere som mest sannsynlig vil betale tilbake sine lån - det vil si de som betaler 20% nedbetalinger, har en god kreditt score, en pålitelig inntekt, etc. De overgår heller ikke en viss beløp: $ 417 000, i de fleste tilfeller. Et ikke-samsvarende lån er et lån som en bank gjør som gjør det ikke overholde Fannie og Freddies retningslinjer. Lånet er enten gjort til mindre kredittverdige låntakere eller for en større mengde enn Fannie og Freddie anbefaler (se jumbo boliglån). Ikke-samsvarende lån er vanligvis høyere rente lån for å gjøre opp for mengden av risiko som er knyttet til investeringen av dem; Ikke-samsvarende lån er vanlige når det gjelder å kjøpe en leilighet.

Like nylig som i desember 2013, utsteder en rekke store amerikanske banker, inkludert Bank of America, Chase, Citigroup og Wells Fargo, utligne lån til en liten prosentandel av kunder.^[2] Dette er en risikofylt investering for bankene og investorene som kjøper boliglånsgjelden, fordi ikke-samsvarende lån ikke støttes av Fannie og Freddie, noe som gjør noen låneverdier kostbare for investorer og potensielt for økonomien i stor skala.

Fannie Mae og Freddie Mac vs Ginnie Mae og FHA Loans

Foruten Fannie Mae og Freddie Mac, er det Ginnie Mae. I motsetning til Fannie og Freddie, er Ginnie heleid eid av den amerikanske regjeringen som en offentlig enhet, og alle realkreditobligasjoner som den selger til investorer, er uttrykkelig støttet av den amerikanske regjeringen. Derimot er verdipapirene kjøpt fra Fannie og Freddie implisitt - dvs.., implisitt å være støttet. Historisk sett er investeringen i Ginnie Maes obligasjoner sikrere enn å investere i de som er kjøpt fra Fannie Mae og Freddie Mac. [3]

Ginnie Mae er en del av Department of Housing and Urban Development (HUD) og garanterer hovedsakelig Veterans Affairs / VA lån og Federal Housing Administration / FHA lån.

Bailout Etter den store resesjonen

2009 stimulus regningen "bailed out" Fannie og Freddie. Mellom de to selskapene ble 187,5 milliarder dollar brukt til å holde dem flytende. De har siden returnert dette beløpet og deretter noen - 218,7 milliarder dollar. [4] Dette betyr at bailing out Fannie og Freddie i siste instans er blitt lønnsomt for skattebetalere og US Treasury.

Historisk Tidslinje

1934: Reacting til den store depresjonen, den 73. amerikanske kongressen passerer den nasjonale boligloven av 1934, som skaper Federal Housing Administration. FHA har til oppgave å holde boligmarkeds kapitalen flytende, slik at utlån og lån er mer forutsigbar og rimelig.

1938: Nasjonal boligloven er endret, og Fannie Mae er opprettet som en offentlig enhet for ytterligere å lette kapitalstrømmen i boligmarkedet. Det er bare lov til å kjøpe statsforsikrede boliglån - FHA-lån.

1954: The Federal National Mortgage Association charterloven gjør Fannie Mae til et "mixed-ownership corporation." Den føderale regjeringen har Fannie Maes foretrukne lager; investorer holder selskapets felles aksje.

1968: Fannie Mae er omgjort til et privat selskap. Det er delvis delt opp i prosessen for å skape Ginnie Mae, som fortsatt er en offentlig operasjon.

1970: Regjeringen tillater Fannie Mae å begynne å kjøpe private boliglån som ikke er forsikret av regjeringen. Freddie Mac er opprettet å gi ytterligere konkurranse i det sekundære boligmarkedet.

1992: The Housing and Community Development Act fra 1992 krever at Fannie Mae og Freddie Mac, som GSE, forsøker å gjøre boliger rimeligere. Rimelig boligmål er satt, med begge GSEer som kreves for at minst 30% av boliglånene deres kommer fra boliglån tatt av familier med lavt til moderat inntekt og enkeltpersoner.

1999: The New York Times bemerker at Fannie Mae tar på seg mye mer risiko for å kjøpe suprime boliglån.

2000: Fannie Mae er begrenset fra å kjøpe risikofylte boliglån.

2004: Fannie Mae har lov til å kjøpe høyrisikobeløp igjen.

2007: Minst 50% av GSEs boliglån skal nå komme fra boliglån tatt av familier med lav inntekt til mellomfamilie og enkeltpersoner.

2008: På grunn av hendelser knyttet til subprime boligkrisen, er Fannie Mae og Freddie Mac plassert i konservatorium av Federal Housing Finance Agency (FHFA).^[5] Fannie og Freddie svarer ikke lenger til aksjonærene, men til regjeringen.

2010: Fannie Mae og Freddie Mac delistes fra NYSE.^[6]

Naming

Fannie Mae får navnet sitt fra et akronym, FNMA, som står for Federal National Mortgage Association. Freddie Mac får navnet sitt på samme måte, men litt mindre tydeligvis. Det kommer fra akronymet FHLMC, som står for Federal Home Loan Mortgage Corporation. Ginnie Maes navn kommer fra GNMA, eller Government National Mortgage Association.

referanser

Amerikanske skattebetalere får en ekstra stor sjekk fra Fannie Mae, Freddie Mac - Chicago Tribune
Wikipedia: Føderal overtakelse av Fannie Mae og Freddie Mac
Wikipedia: Fannie Mae
Wikipedia: Freddie Mac

Finansiere