Kjøpe vs Leie et hjem

Hvis du aldri har eid et hjem, "Lei mot kjøp"er en av de viktigste beslutningene du noensinne vil gjøre. Det er flere faktorer å vurdere før du tar steget.

Sammenligningstabell

Kjøpe et hjem versus leie et hjem sammenligning diagram

Kjøper et hjem	Leie et hjem
Upfront kostnad	High-Downpayment, boliglånsavgift	Lav - første og siste måneds leie og et depositum
vedlikehold	Kjøper må opprettholde	Utleier må opprettholde
Endringer i eiendommen	Kjøper kan gjøre endringer, ombygging, tillegg til eiendom	Leietakere er vanligvis ikke tillatt å foreta endringer i eiendommen

Innhold: Kjøpe vs Leie et hjem

• 1 Er det økonomisk fornuftig?
• 2 Boliglån
• 3 Mulighet for nedbetaling
• 4 Skatter
• 5 Leie økning med inflasjon
• 6 Vurdering i verdien av huset
• 7 Transaksjonskostnader ved kjøp
• 8 meglerprovisjoner ved salg
• 9 Tid og innsats
• 10 Leieforhold
• 11 referanser

Gjør det økonomisk forståelse?

For de fleste er kjøp av et hjem delvis en investeringsbeslutning. Penger brukt på leie er ofte betraktet som penger ned i avløp - aldri å bli sett på nytt. Men dette er ikke det fulle bildet. Leien mot kjøpsvedtak må utgjøre flere variabler:

1. Boliglånsinteresse
2. Mulighet for nedbetaling
3. skatter
4. Leieøkning med inflasjon
5. Vurdering i verdien av huset
6. Transaksjonskostnader ved kjøp
7. Meglerprovisjoner ved salg
8. Tid og krefter ved kjøp, salg og vedlikehold av et hjem (subjektiv - vanskelig å kvantifisere)

Mens hver av disse faktorene kan være en komplisert parameter i seg selv, kan du gjøre noen realistiske antagelser for å starte analysen. Når du blir komfortabel med beslutningsmodellen, kan du finjustere den for å legge til flere parametere eller håndtere mer kompleksitet.

Boliglån

Avhengig av din kreditt historie og sysselsetting / inntektssituasjon, vil renten du får, være forsiktig. Du kan også bestemme om du vil ta et fastrentelån eller et lån med variabel rente. For leie mot kjøpsanalyse, anta en fast rente. La oss si at lånebeløpet er $ 200 000 og renten er 6,5% (fast) over 20 år. Dette tilsvarer en månedlig rente på ca. 0,54% og $ 1,491 i månedlige utbetalinger. I løpet av 20 år betaler du $ 357.875 til utlåner - $ 200.000 av det vil gå mot hovedlånet ditt og $ 157.875 vil bli betalt som interesse.

Det interessante med boliglånsbetalinger er at selv om de månedlige utbetalinger ikke endres over 20 år, varierer mengden av den faste månedlige betalingen som går mot renten mot beløpet som reduserer den utestående rektor hver måned. Enkelt sagt, i de første årene av boliglånet ditt, vil en stor del av dine betalinger gå mot interesse, og du vil knapt skje bort hos rektor. I de siste årene vil de fleste av dine betalinger være mot rektor.

I vårt eksempel på $ 1,491 i månedlige utbetalinger over 20 år, er gjennomsnittlig rentebetaling $ 1 071 per måned i det første året og bare $ 51 i det siste året av boliglånet ditt.

Hvorfor er dette viktig?

I de første årene av boliglånet ditt, går din utestående lånebeløp knapt ned. Så hvis du planlegger å leve i huset for bare et par år, er din egenkapital (verdien av huset - utestående lån utestående) ikke veldig høyt.

Mulighet for nedbetaling

En anstendig downpayment (15% av hjemverdien) senker vanligvis renten som du må betale. La oss si at du skal ut $ 40 000 som nedbetaling når du kjøper ditt hjem. Denne $ 40.000 er som en investering du lager i en eiendel (huset ditt), i håp om at eiendelen vil sette pris på. Hvis du skulle investere $ 40 000 i en online sparekonto, kan du tjene 5% rente (risikofri) hvert år. Hvis du investerer i egenkapital og er heldig, kan avkastningen bli enda høyere.

Kort sagt, du forgår muligheten til å investere dette beløpet i andre eiendeler som kan gi avkastning. Anta at du har andre investeringsmuligheter som du vet vil gi deg en viss (X) avkastning på investeringen. Denne "X" spiller en viktig rolle i leien mot finansieringsmodellen.

skatter

Hva du betaler

Når du kjøper et hjem, vil du betale eiendomsskatt. Avhengig av hvor du bor, kan eiendomsskatten være rundt 0,5 til 1% av verdien av ditt hjem.

Hva du sparer

Eiendomsskatten som du betaler, samt de rentebetalinger du gjør i året, er begge fradragsberettigede. Fangsten her er at du kun kan kreve disse fradragene dersom du spesifiserer fradrag og ikke tar standardfradrag.

Hvor mye du sparer

I en veldig grunnleggende simulering av matematikken, la oss anta at:

• Årlig eiendomsskatt = $ 2000 (A)
• Rentebetalinger foretatt i året = $ 12.000 (B)
• Standard fradrag tilgjengelig = $ 8000 (C)
• Skattebraketten din - 28%
• Din inntekt - $ 85.000

Hvis du kjøper et hjem og spesifiserer fradraget, vil din skattepliktige inntekt redusere med $ 14 000 (A + B). Hvis du leier, vil din skattepliktige inntekt redusere med $ 8000 (C). Så "nettoeffekten" med å kjøpe et hjem på skattepliktig inntekt er $ 6000 (A + B-C). Og netto skattesparing per år er 28% av $ 6000 i.e. $ 1680.

For en fast rente boliglån, vil rentebetalinger du gjør være den høyeste i det første året og vil redusere i etterfølgende år ettersom din utestående rektor gradvis reduseres.

Leieøkning med inflasjon

Ved å bygge en finansiell modell for å sammenligne leie og kjøpe et hjem, kan vi anta faste månedlige utbetalinger med et fast rente boliglån. Men i leiescenariet er det forventet at leie vil stige i løpet av de neste 20-30 årene. Den årlige økningen i leien kan antas å være 2-3% - synkronisert med inflasjonstakten.

Du bør sammenligne kontantstrømmen for kjøp (månedlig avdrag, boligseierens avgifter, forsikring etc.) mot leie. Vær også oppmerksom på muligheten til å investere forskjellen (Leie - Månedlig avdrag eller omvendt, avhengig av hvilket som er større).

Vurdering i verdien av huset

På lang sikt (20-30 år) kan husverdier antas å sette pris på rundt 5% hvert år. Avhengig av hvor du bor, og om du har et enkelt familiehus, byhus eller leilighet, kan andelen variere. Dette tallet har en betydelig innvirkning på utfallet av leien mot kjøpsfinansieringsmodellen.

Transaksjonskostnader ved kjøp

Det er ulike transaksjonskostnader som du vil pådra deg når du kjøper et hjem. Hjem inspeksjon, advokat avgifter, lukning av lån, agentavgift, skatter, arkiveringsavgifter mv. Behandle dette beløpet som du ville behandle nedbetalingen (med hensyn til kostnadene ved manglende mulighet til å investere disse pengene andre steder).

Meglerprovisjoner ved salg

Vanligvis betaler selger provisjon til både kjøperens og selgerens agenter. Med 3% hver, tjener denne kommisjonen ut til 6% av verdien av huset. Som du kan gjette, har dette en betydelig innvirkning på den finansielle modellen. Du kan velge å jobbe uten agenter og påta seg 3% eller mindre provisjonskostnader i modellen.

Tid og krefter

Leter etter ditt drømmehus kan beskattes og kan ta mye tid og krefter.

Når du leier, er utleier ansvarlig for å fikse de fleste ting som ofte går galt i huset (rørleggerarbeid etc.). Men når du kjøper et hjem, er du ansvarlig for alt vedlikehold.

Folk kan også trenge å gjøre flere touch-ups og bruke tid og krefter når de prøver å selge huset deres.

Leieforhold

En måte å finne ut om du skal kjøpe eller leie, er å se på leieforholdet: kjøpesummen på et typisk hus delt på årlig leie av et lignende hus. Når leieforholdet er over 20, betyr det at du bør vurdere å leie. Mellom 15 og 20, len deg mot utleie med mindre du finner et hjem du virkelig liker og planlegger å bli i det i lang tid. Hvis leieforholdet er under 15, er det mer fornuftig å kjøpe.

Leieforhold for store storbyområder i USA er tilgjengelig på New York Times nettsted.

referanser

• Lei mot egen: 7 Faktorer Selv villaeiere bør vurdere - Merrill Lynch