Foreclosure vs Short Sale

Når en låner konsekvent ikke klarer å foreta boliglån, er eiendommen utelukket. I en foreclosure, utlåner påtar seg eierskapet av eiendommen og utskyder låner. Utelukkede eiendommer kan selges på auksjon eller via tradisjonelle eiendomsmeglere. For låntakere, ødelegger en foreclosure dårlig kreditt score.

EN kort salg brukes ofte som et alternativ til foreclosure fordi det reduserer ekstra gebyrer og kostnader for både kreditor og låner. Den negative effekten på låntakers kreditt score er vanligvis mindre i en kort salg enn i en foreclosure, men en kort salg innebærer vanligvis mye mer papirarbeid for alle parter.

Sammenligningstabell

Foreclosure versus Short Sale sammenligning diagram

foreclosure	Kort salg
Muligens får du betalt en $ 3000 eller mer flyttingskonkurranse	Nei	Ja
Brukes når	Låntaker standard på utbetalinger	Låntakeren ute av stand til å foreta boliglånsbetalinger, skylder mer enn boligens nåværende verdi, og utlåner er enig.
Solgt av	långiver	hus
Salgsmetode	Auksjonert på Trustee Sale	Eiendomsmegler
Påvirkning på kreditt score og kreditt historie	Dråper 200 - 400 poeng. Oppholder seg på rapport i 7 år.	Drop 50 - 150 poeng. Notert på kredittrapport hvis kreditor rapporterer gjeldsreduksjon til kredittrapporteringsbyråer.
Initiert av	Utlåner	Boligeier
Fremtidige lån	Må rapportere om fremtidige låneansøkninger	Kan eller ikke bli rapportert om fremtidige låneansøkninger
Hvem har kontroll over fast eiendom	Utlåner	Boligeier
Begrensninger på fremtidige boligkjøp	Kvalifisert til å kjøpe i 5 år med restriksjoner, eller 7 år uten restriksjoner	Kan kjøpe umiddelbart under visse omstendigheter

Innhold: Foreclosure vs Short Sale

• 1 Kvalifisering og bruk
• 2 Hvordan Foreclosures og Short Sales Work?
  • 2.1 Foreclosure Prosess
  • 2.2 Kort salgsprosess
• 3 Komplikasjoner for kjøpere i Foreclosures vs Short Sales
• 4 kredittvurdering
• 5 Fremtidige boligeiendommer
• 6 Nylige Foreclosure News
• 7 Referanser

Kvalifisering og bruk

Foreclosures brukes når en villaeiere har misligholdt sine hjem lån utbetalinger. Långiveren tar besittelse av eiendommen, som ble pantsatt som sikkerhet for lånet. Etter at en eiendom er utelukket, legger utlåner det til salgs og bruker inntektene til å gjenopprette boliglånsbalansen.

Kortt salg er tilgjengelig for låntakere når de skylder mer enn deres hjem nåværende verdi på markedet. Kortsalg kan brukes både i situasjoner der hus er nåværende på boliglånsbetalinger og når de har falt bak. Men utlåner godkjenning er nødvendig før en kort salg kan fullføres; långivere er ikke forpliktet til å akseptere en kort salg.

Hvordan Foreclosures og Short Sales Work?

Foreclosure Prosess

Avhengig av hvilken stat en låner bor i, kan foreclosure kanskje ikke involvere domstolssystemet. Se Rettslig Foreclosure vs Non-Judicial Foreclosure for mer informasjon.

Etter tre til seks måneders ubesvarte innbetalinger registrerer en utlåner en misligholdsbeskyttelse, som gir beskjed til en låner at han står overfor avskærmning og gir ham en gjenopprettingsperiode for å gjøre ting rett ved å betale av gjeld eller avgjøre eventuelle andre tvister. Lengden på gjeninnføringsperioden varierer fra stat til stat, med enkelte stater som gir låntakere bare fem dager til å avgjøre tvister og gjeld, og andre gir låntakere opptil 90 dager.

Hvis boliglånets ubetalte saldo ikke er betalt innen tre måneder, mottar huseieren en varsel om salg. Eiendommen blir deretter auksjonert til et budsjettsalg til høyeste budgiver, som må betale kontant innen 24 timer. Åpningsbudet er vanligvis lik den utestående lånebalansen og eventuelle ekstra advokatkostnader banken måtte ha pådratt seg.

Her er en video som sammenligner prosessen og virkningen av foreclosures til kortsalg basert på fem hovedkriterier:

Kort salgsprosess

Når markedsverdien av eiendommen er mindre enn den utestående realkreditinstitusjonen, og låntakeren ikke har råd til å betale boliglånet, kan utlåner (en eller flere banker) velge å akseptere en kort salg. I en kort salg faller inntektene fra å selge eiendommen ut av boliglånsbalansen, noe som er en grunn til at långivere kan være nølende med å akseptere et låners tilbud om kort salg. Eventuell ubetalt balanse skyldig til långivere etter at en kort salg finner sted er kjent som en mangel. Korte salgsavtaler frigjør ikke nødvendigvis låntakere fra deres forpliktelser til å tilbakebetale eventuelle mangler på lånene, med mindre det er spesielt avtalt mellom partene.

I en kort salg setter huseieren huset på markedet med en eiendomsmegler. Det håndteres som alle andre hjem salg. Når boligen har akseptert et tilbud, må det også aksepteres av banken. Det kan ta alt fra 3 til 6 måneder for en kort salg for å lukke, og suksessen er ikke garantert. Men Federal Housing Finance Agency (FHFA) opprettet nye regler i 2012 som gjør denne prosessen enklere og raskere. For eksempel, boliglån långivere må nå svare på et kort salg tilbud innen 30 dager etter mottak av det.

I august 2012 annonserte FHFA tiltak for å gjøre kort salg av undervannsboliger - boliger hvor det utestående boliglånet er større enn dagens markedsverdi - lettere for villaeiere, blant annet å utvide hjelp til personer med økonomiske problemer, men ikke gått glipp av boliglån betalinger. I henhold til planen, som trådte i kraft i november 2012, er bare boliglån garantert av Fannie Mae og Freddie Mac kvalifisert for denne hjelpen, og det er en krone på $ 6000 på mengden penger som innehavere av andre boliglån kan motta når en kort salg er fullført. Dette tiltaket er ment å redusere tilskuddsholderne av andre boliglån må skryte over deres stykke av hjemmeoppkjøpsprovenuet, og dermed unngå forsinkelser og gjøre det lettere å fullføre salget. De nye reglene tillater også villaeiere med tapte boliglånsbetalinger og alvorlige økonomiske problemer å sende færre dokumenter som skal godkjennes for en kort salg. Huseiere får raskere godkjenning hvis de opplever en økonomisk trussel som en tapt jobb, skilsmisse, død i familien eller jobbflytting.^[1]

Komplikasjoner for kjøpere i Foreclosures vs Short Sales

Foreclosures og kort salg tilbyr dype rabatter for kjøpere. Noen som kjøper et hus i en kort salg, kan forvente at hjemmet skal koste 10% mindre enn et vanlig hjem på markedet; foreclosures er enda billigere, ofte med ca 30%.^[2] Imidlertid er disse kjøpene ikke uten komplikasjoner.

Det vanligste problemet med utelukkede egenskaper er at de ofte selges "som-er", slik at huset kanskje trenger reparasjoner, som noen ganger er svært dyre. Når en utelukket eiendom er kjøpt i en auksjon, må kjøperen betale kontant på samme dag, noe som betyr at de ikke kan få eiendommen inspisert, og har derfor ingen anelse om omfanget av reparasjoner som trengs. Noen ganger kan kjøperen av en utelukket eiendom være pålagt å betale ubetalte eiendomsskatt fra den forrige eieren. Endelig gir innløsningslover låntakere mulighet til å gjenvinne sine utelukket boliger, selv om hjemmet ble solgt til en ny kjøper etter avskærmning. Dette kan føre til mange komplikasjoner for kjøpere av utelukkede egenskaper.

Korte salgseiendommer er også ofte kjøpt for mindre enn vurderingspris. Prosessen kan imidlertid være svært tidkrevende. Å kjøpe en bolig i en kort salg tar vanligvis mye lengre fordi det ikke bare er kjøperen og selgeren som må godta salget. Alle långivere som holder en lien på eiendommen må også godta salget. Hvis det første boliglånet har blitt solgt av den opprinnelige långiveren, kan det nå eies av flere banker. Hvis det er et andre boliglån på huset, kan utlåneren / lånene i det andre boliglånet også være lienholders. Å få alle långivere til å godkjenne en kort salg tar tid og kan til og med forhindre at avtalen avsluttes hvis en utlåner ikke er enig, eller hvis selgeren ikke lenger kan foreta boliglånsbetalinger under lang ventetid (og derfor kan bli utelukket). Det tar 3 til 12 måneder å fullføre det meste salg. Videre er kortsalg risikabelt for kjøpere og selgere, da banken kan trekke huset utenfor markedet til enhver tid uten noen konsekvenser.

Kredittvurdering

En foreclosure kan føre til at en låners kredittvurdering faller med 200 til 400 poeng. Det gjenstår på en kredittrapport i 7 år. Dette kan ha en svært negativ innvirkning på fremtidige lån og til og med jobbmuligheter, i tilfeller der en potensiell arbeidsgiver krever en sikkerhetskontroll på alle ansatte. Foreclosures er en del av sin offentlige rekord.

En kort salg kan føre til en dråp på 50 til 130 poeng i ens kreditt score, selv om store reduksjoner vanligvis skyldes at låntakeren har misligholdt lånet. Kredittrapporter vil angi at et lån i en kort salg var "avgjort", "betalt som avtalt" eller "betalt mindre enn fullt."

Fremtidige boligeiendommer

Etter foreclosering på et hus, er en person berettiget til å kjøpe et annet hjem om 5 år, med noen begrensninger, eller om 7 år uten restriksjoner. Enkeltpersoner må rapportere foreclosure på alle fremtidige låneansøkninger.

Etter en kort salg kan den enkelte umiddelbart kjøpe et nytt hjem dersom betalingene aldri var mer enn 30 dager for sent, og utlåner ikke krever at de betaler lånet. Men å finne en ny utlåner kan være vanskelig.

Nylige Foreclosure News

referanser

• Wikipedia: Kort salg (fast eiendom)
• 'Short Sales' for å få en boost - Wall Street Journal
• Hvordan kan jeg få kontanter for å gjøre en kort salg? - About.com
• Fordeler og ulemper med å kjøpe en foreclosure - FrontDoor.com