Konvensjonelt lån mot FHA-lån

Homebuyers som har tenkt å foreta en forskuddsbetaling på mindre enn 10% av husets salgspris, bør vurdere begge FHA lån og konvensjonelle lån. Et FHA lån er lettere å skaffe seg for de med lav kreditt score og krever så lite som 3,5% for forskuddsbetaling. Ulempen med et FHA-lån er dyrt boliglånsforsikring, som betales på forhånd, så vel som i månedlige avdrag. Konvensjonelle lån er billigere samlet, men krever god kreditt. Forsikringslån kan også kreves med konvensjonelle lån dersom en forskuddsbetaling er under 20%, men prising på dette er vanligvis bedre enn for FHA-lån.

Når du sammenligner tall for begge alternativene, inkluderer du boliglånsforsikringsbetalinger som kreves i hvert scenario.

Sammenligningstabell

Konvensjonell Lån mot FHA Lån sammenligning diagram

Konvensjonelt lån	FHA lån
grenser	$ 417,000 for sammenhengende stater, D.C. og Puerto Rico; $ 625 500 i Alaska, Guam, Hawaii og De amerikanske Jomfruøyene. Lån med høy kostnad kan gå opp til $ 625 500 for å starte og opp til $ 938 250.	$ 271.050 for områder med lave boligkostnader. Lån for høye kostnadsområder kan være så mye som $ 625 500.
Påkrevd kreditt score	620 eller høyere, men kravene varierer litt fra utlåner.	Minimum score på 580 for å kvalifisere for 3,5% nedbetaling. De med score under 580 må gjøre en 10% forskuddsbetaling.
Nedbetaling	20% oppfordres. Leilighetene krever ofte 25%. Alt under 20% krever privat kredittforsikring.	3,5% for de som kvalifiserer. 10% for høyrisiko låntakere.
Koste	Opprinnelsesgebyr, nedbetalinger, boliglånsforsikring, poeng og appraisalavgift.	Forsikringspremie på forhånd (1,75%), løpende årlige premier (1,35% med minimumsforskuddsbetaling).
Boligforsikring	Bare nødvendig for enkeltpersoner som gjør en forskuddsbetaling som er mindre enn 20% av hjemmens salgspris.	Kreves for alle FHA-lån.

Innhold: Konvensjonelt lån mot FHA-lån

• 1 Hva er et vanlig lån?
• 2 Hva er et FHA-lån?
• 3 Kvalifisering
  • 3.1 Støtte til konvensjonelle lån
  • 3.2 Støtte til FHA-lån
• 4 Mortgage Forsikring
  • 4.1 Mortgage Insurance Pricing
• 5 avsluttende kostnader
• 6 antatte lån
• 7 Forskuddsbetaling
• 8 Godkjennelse
• 9 fordeler og ulemper
• 10 Popularitet
• 11 referanser

Hva er et konvensjonelt lån?

Konvensjonelle lån er ikke garantert av et myndighetsorgan, men overholder generelt retningslinjene fastsatt av Fannie Mae og Freddie Mac. Etter at en utlåner låner penger til en låner som ønsker å kjøpe et hjem, selger långiveren vanligvis lånet til enten Fannie Mae eller Freddie Mac. På grunn av dette må långivere sikre at låntakere møter Fannie og Freddies retningslinjer for lån.

Konvensjonelle lån er av to typer: samsvarer og ikke overholder. Overensstemmende lån overholder Fannie og Freddie's retningslinjer og er for beløp mindre enn $ 417,000 (eller høyere i enkelte områder som har høye levekostnader). Uoverensstemmende lån er enten over utlånsgrensen Fannie og Freddie satt (se jumbo-boliglån) eller er gjort til låntakere som ikke ellers kvalifiserer for et konformert lån (for eksempel en person med stor gjeld). Misligholdte lån har vanligvis en mye høyere rente enn tilsvarende lån.

Hva er et FHA-lån?

FHA-lån er garantert av US Federal Housing Administration (dvs. FHA). Denne garantien reduserer risikolångiveres ansikt ved utstedelse av lån, slik at långivere kan senke sine kvalifikasjonskriterier. Dette gjør noen ganger FHA-lån den eneste måten at låntakere med dårlig kreditt score (<600) or low down payment (as little as 3.5%) can buy a home.

I bytte for denne garantien fra FHA (som er praktisk talt en garanti fra den amerikanske regjeringen), må låntakeren kjøpe boliglånsforsikring gjennom FHA. Dette øker lånets langsiktige kostnad for låntakeren, men gjør det mulig å kjøpe et hjem som ellers kunne vært umulig uten hjelp.

Søknadsprosessen er lik for både FHA-forsikrede og konvensjonelle boliglån. En forhåndsgodkjenning fra en utlåner er vanligvis det første trinnet i låneansøgningsprosessen.

valgbarhet

Støtte til konvensjonelle lån

De fleste konvensjonelle lån krever at låntakere har en kreditt score på minst 620, og poeng under 700 kan føre til enten ekstra avgifter eller en høyere rente. Konvensjonelle långivere, som banker eller kredittforeninger, krever vanligvis en nedbetaling på 20 prosent (eller mindre ved kjøp av privat kredittforsikring) og har vanligvis et tak på 45% for gjeldsinntektsforholdet. Andre kriterier for konvensjonelle boliglån kan omfatte en stabil jobbhistorie, full dokumentasjon av inntekter og eiendeler, og prisstabilitet i nabolaget der boligen ligger.

Støtte til FHA-lån

FHA-lån krever et minimumsbeløp på 3,5% og krever generelt at låntakere betaler for FHA-boliglånsforsikring. Minimumskravet som kreves er 500; Imidlertid kvalifiserer bare låntakere med en kredittpoengsum på 580 eller høyere for det laveste (3,5%) nedbetalingsalternativet. Andre er pålagt å sette 10% ned.

Boligforsikring

FHA lån krever boliglån forsikring, som må betales både på forhånd og månedlig. De fleste 15- eller 30-årige FHA-lån krever at låntakeren betaler 1,75% av lånebeløpet ved avslutning, sammen med en 0,5% årlig fornyelsespræmie for lengden på lånet. Halvparten av forhåndsforsikringspremien er refunderes når hjemmet er solgt. Månedlig premie er ikke nødvendig dersom nedbetalingen er mer enn 22% av verdien av hjemmet. For de fleste FHA-låntakere er imidlertid en høy forskuddsbetaling ikke gjennomførbar.

Konvensjonelle lån krever ikke noen forhåndsbetaling av boliglånsforsikring. Imidlertid er det nødvendig med løpende låneforsikring for konvensjonelle lån hvor låntakeren har gjort en forskuddsbetaling på mindre enn 20%.

Mortgage Insurance Pricing

For låntakere som prøver å velge mellom et konvensjonelt lån og FHA-lån, er boliglånsforsikringspremier en viktig faktor. Prissetting for privat kredittforsikring gjennom en privat institusjon er risikobasert for konvensjonelle lån. Dette betyr at premien er lavere for de som gjør en høyere forskuddsbetaling og de med høyere kredittpoeng. Dette er ikke tilfelle med FHA-lån; alle låntakere må betale 1,75% av lånebeløpet på forhånd. Denne kostnaden er vanligvis samlet inn i lånet.

Lukkekostnader

FHA-lån tillater låntakere å bruke penger som er en gave fra en slektning, ideell organisasjon eller statlig myndighet for å betale 100% av forskuddsbetalingen ved avslutning. Konvensjonelle lån, derimot, legger noen grenser på dette. For eksempel kan noen konvensjonelle långivere unngå en låner hvis nedbetaling hovedsakelig består av en gave fra en slektning; konvensjonelle långivere vil vanligvis se at størstedelen av forskuddsbetaling består av midler som låner tjent og spart.

Antagelige lån

FHA-lån er generelt antatt, dvs. lånet kan overføres til en ny eier når et hus selges. Den nye eieren kan ta over FHA-lånet uten tilleggskostnaden for å skaffe et nytt lån. Dette er en stor fordel for både selgere og kjøpere og kan gjøre det lettere å selge et hjem. Selvfølgelig må den nye eieren oppfylle kvalifikasjonskriteriene for et FHA-lån for at det skal overføres.

Teknisk sett kan eventuelle boliglån antas, men slik overføring av konvensjonelle lån er nesten uhørt. FHA og VA lån er vanligvis de eneste lånene som er antatte. Men selv FHA-lån er mindre sannsynlig å antas de siste årene.^[1]

Forskuddsbetaling

En forskuddsbetaling er et straffgebyr pålagt låntakere som tilbakebetaler et lån, delvis eller i sin helhet, for raskt, og dermed redusere en utlåners avkastning for den første lånet av pengene. Forhåndsbetaling straffer er ikke tillatt i FHA lån, mens det kan være gebyrer for å betale pengene tilbake tidlig med et konvensjonelt lån. Noen stater tillater ikke forutbetalingstraff, og lånevilkårene varierer fra utlåner, så det er en god ide å sjekke avtaleavtaler før du tar en beslutning. Prøv å unngå eventuelle lån som har forskuddsbetaling. Subprime boliglån vil sannsynligvis ha forskuddsbetaling.

Godkjennelse

Noen condominium komplekser og ikke-eier investeringseiendom tillater ikke FHA finansiering, så en konvensjonell boliglån kan være det eneste alternativet når du kjøper slike eiendommer; Det er ingen slike restriksjoner med konvensjonelle boliglån.

Fordeler og ulemper

Konvensjonelle boliglån er enklere å behandle og tillater egenkapital i hjemmet å bygge raskere, da de krever høyere nedbetalinger. Men låntakere trenger en god kreditt score for å kvalifisere for en lavere rente, og noen långivere krever opptil 20% som en forskuddsbetaling.

Långivere for FHA-lån er mer villige til å se på det samlede kredittbildet, heller enn bare kredittpoengene alene. De krever en mye lavere forskuddsbetaling, og har ikke et minimumskrav til kreditt score. De er et godt valg for de med mindre enn perfekte kredittpoeng, låntakere med moderate inntekter, og de som ikke har mye penger for nedbetalinger.

popularitet

Etter 2008-finanskrisen har FHA-lånene økt til en større andel av samlet kredittutstedelse.

Brutto kredittutstedelse (inkludert refinansiering) i Amerika, etter type. Kilde: Bloomberg

referanser

• Wikipedia: Boliglån
• Wikipedia: FHA forsikret lån